Banyak pemilik properti di Indonesia memiliki kondisi ketika bangunan rumah tinggal, ruko usaha, kafe, gudang, atau pabrik sudah selesai dibangun dan digunakan bertahun-tahun, namun masih belum memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB)* atau dokumen legalitas bangunan lainnya.
*Sebagai catatan Izin Mendirikan Bangunan atau IMB saat ini tidak berlaku karena digantikan oleh PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
Kondisi ini sering kali baru disadari saat pemilik hendak mengajukan pinjaman agunan bank (KPR), mengurus legalitas izin usaha di sistem OSS RBA, atau melakukan proses jual beli di hadapan Notaris/PPAT.
Tentu hal tersebut akan menimbulkan pertanyaan seperti “Apakah bangunan yang sudah terlanjur berdiri harus dibongkar jika tidak punya izin?” Jawabannya tidak. Pemerintah telah menyediakan mekanisme legal formal melalui permohonan PBG Bangunan Gedung Eksisting.
Bagi Anda pemilik bangunan eksisting, Anda bisa simak panduan lengkap syarat, alur, dan cara mengurus PBG untuk bangunan yang sudah berdiri berikut ini!
Apa Itu PBG Bangunan Eksisting?
PBG Bangunan Gedung Eksisting adalah Persetujuan Bangunan Gedung yang diterbitkan oleh pemerintah daerah untuk bangunan yang telah terbangun secara fisik, baik yang belum pernah memiliki IMB lama maupun yang mengalami renovasi dan perubahan fungsi ruang, guna memastikan bahwa konstruksi fisik bangunan tersebut memenuhi standar keandalan teknis, keselamatan, dan tata ruang yang berlaku.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 sebagai aturan pelaksana Undang-Undang Bangunan Gedung, bangunan yang sudah berdiri tidak dikenakan prosedur rancang bangun awal dari nol, melainkan melalui proses audit dan kelaikan fungsi teknis bangunan terbangun.
Kenapa Bangunan yang Sudah Berdiri Wajib Memiliki PBG
Mengabaikan legalitas bangunan yang sudah berdiri dapat menimbulkan berbagai risiko hukum dan finansial di masa depan:
- Syarat Utama Perizinan Berusaha di OSS RBA: Bagi tempat usaha (restoran, klinik, kantor, bengkel, pergudangan), sistem OSS berbasis risiko mewajibkan pemenuhan standar lokasi bangunan yang dibuktikan dengan PBG dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) agar izin operasional dapat terbit efektif.
- Kelancaran Penilaian Agunan Bank (Appraisal Perbankan): Pihak perbankan akan menolak pengajuan kredit usaha atau KPR jika fisik bangunan tidak memiliki izin PBG/IMB yang sah.
- Kepastian Transaksi Jual Beli Properti: Notaris dan PPAT membutuhkan dokumen izin bangunan saat memproses Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat tanah untuk melindungi pembeli dari sengketa tata kota.
- Menghindari Sanksi Teguran & Denda Administratif: Sesuai Pasal 347 PP 16/2021, bangunan tanpa PBG dapat dikenakan sanksi bertahap mulai dari surat peringatan, pembatasan kegiatan usaha, denda administratif hingga maksimal 10% dari nilai bangunan, hingga penghentian pemanfaatan bangunan.
Perbedaan Mengurus PBG Bangunan Baru vs PBG Bangunan Eksisting
Terdapat perbedaan mendasar dalam berkas perencanaan yang diajukan antara mendirikan gedung baru dengan melegalkan gedung yang sudah berdiri:
| Parameter Perbandingan | PBG Bangunan Baru | PBG Bangunan Eksisting |
|---|---|---|
| Status Fisik Gedung | Tanah kosong / belum dibangun | Fisik bangunan sudah berdiri utuh |
| Jenis Gambar Teknis | Gambar Rencana Desain (DED – Detail Engineering Design) | Gambar Terbangun (As-Built Drawing) sesuai kondisi riil |
| Pemeriksaan Teknis | Evaluasi gambar perencanaan di atas kertas | Pemeriksaan fisik lapangan & uji keandalan struktur |
| Keterkaitan dengan SLF | SLF diurus terpisah setelah fisik selesai dibangun | Bisa diproses simultan dengan penerbitan SLF pertama kali |
Untuk memahami lebih dalam mengenai keterkaitan kedua dokumen ini, Anda juga bisa membaca ulasan kami mengenai perbedaan mendasar antara PBG dan SLF bangunan.
Syarat Dokumen Pengurusan PBG Bangunan Eksisting
Untuk mengajukan permohonan melalui sistem SIMBG, Anda perlu menyiapkan dua kategori dokumen utama:
1. Dokumen Administratif & Legalitas Tanah
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan NPWP pemilik bangunan atau pimpinan badan usaha.
- Sertifikat Hak Atas Tanah (SHM / SHGB) yang sah dan tidak dalam sengketa.
- Surat Perjanjian Sewa / Pemanfaatan Tanah bermeterai jika nama di sertifikat tanah berbeda dengan nama pemilik bangunan.
- Bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2) tahun berjalan.
- Keterangan Rencana Kota (KRK) atau Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dari dinas tata ruang setempat.
2. Dokumen Teknis Khusus Bangunan Terbangun
- Gambar As-Built Drawing: Meliputi denah arsitektur aktual, tampak depan/samping, potongan melintang, rencana fondasi, kolom, balok, serta denah instalasi sanitasi dan kelistrikan (MEP).
- Laporan Hasil Kajian Kelaikan Teknis: Laporan inspeksi visual dan uji keandalan struktur bangunan yang disusun oleh Pengkaji Teknis bersertifikat (memastikan konstruksi kokoh dan layak digunakan).
- Foto Dokumentasi Bangunan: Foto berwarna tampak depan, tampak samping, bagian dalam ruangan, konstruksi atap, serta sarana proteksi kebakaran yang tersedia.
Alur & Langkah Cara Mengurus PBG Bangunan Eksisting di SIMBG
Seluruh proses perizinan PBG saat ini terpusat secara digital melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) Kementerian PUPR. Berikut alur pelaksanaannya:
- Registrasi Akun Pemohon di SIMBG: Kunjungi portal resmi https://simbg.pu.go.id dan daftarkan akun menggunakan email aktif serta nomor identitas pemohon.
- Pilih Permohonan PBG Eksisting: Masuk ke dasbor permohonan, pilih menu Permohonan PBG, lalu tentukan fungsi bangunan (Hunian, Usaha, Sosial, atau Campuran) dan pilih sub-kategori Bangunan Gedung Eksisting.
- Unggah Seluruh Berkas Persyaratan: Masukkan data kepemilikan tanah, unggah scan sertifikat, KRK, gambar As-Built Drawing, dan laporan hasil kajian teknis ke form digital yang tersedia.
- Sidang Konsultasi & Verifikasi Dinas: Berkas akan diverifikasi oleh Dinas PUPR / Dinas Teknis setempat. Untuk bangunan fungsi usaha, dinas akan melibatkan Tim Penilai Teknis (TPT) atau Tim Profesi Ahli (TPA) guna mengevaluasi kelayakan teknis gedung.
- Inspeksi Peninjauan Lapangan: Petugas teknis dinas bersama pengkaji teknis akan melakukan peninjauan lokasi untuk mencocokkan kondisi fisik riil dengan gambar yang diunggah.
- Pembayaran Retribusi Daerah: Setelah dokumen teknis disetujui, sistem SIMBG akan menerbitkan Surat Pemberitahuan Retribusi Daerah (SPRD). Lakukan pembayaran retribusi resmi ke kas daerah melalui bank yang ditunjuk.
- Penerbitan Dokumen PBG & SLF: Unggah bukti bayar ke SIMBG. Kepala Dinas DPMPTSP setempat akan menerbitkan Surat Keputusan PBG dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) yang dilengkapi kode QR pengesahan resmi.
Pertanyaan Seputar PBG Bangunan Eksisting (FAQ)
Apakah rumah atau gedung yang sudah berdiri wajib memiliki PBG?
Ya. Berdasarkan ketentuan PP No. 16 Tahun 2021, seluruh bangunan gedung yang belum memiliki IMB lama atau mengalami perubahan struktur/fungsi wajib mengurus PBG Bangunan Gedung Eksisting, terutama untuk syarat perizinan usaha di OSS, transaksi jual beli properti, serta agunan kredit perbankan.
Berapa lama proses penerbitan PBG untuk bangunan yang sudah jadi?
Proses pengurusan PBG bangunan eksisting umumnya memerlukan waktu sekitar 14 hingga 30 hari kerja setelah seluruh dokumen teknis (As-Built Drawing dan Laporan Kajian Kelayakan Struktur) dinyatakan lengkap serta lolos verifikasi sidang Tim Penilai Teknis (TPT) / Dinas PUPR.
Bisakah mengurus PBG bangunan eksisting sendiri tanpa bantuan konsultan?
Secara administratif akun SIMBG bisa diakses mandiri, namun untuk dokumen teknis seperti gambar As-Built Drawing arsitektur, gambar struktur, perhitungan mekanikal-elektrikal, serta surat pernyataan kelayakan bangunan wajib ditandatangani oleh Tenaga Ahli bersertifikat kompetensi (SKA/STRA). Oleh karena itu, pemilik bangunan umumnya membutuhkan jasa konsultan perizinan bangunan.
Urus PBG Bangunan Eksisting Anti Ribet Bersama AdminKita
Mengurus PBG untuk bangunan yang sudah berdiri sering kali membingungkan bagi pemilik gedung, terutama dalam menyusun gambar teknis As-Built Drawing, melakukan uji kelaikan struktur, dan menghadapi sidang teknis di SIMBG. Kesalahan dalam melampirkan berkas teknis bisa membuat permohonan Anda tertolak atau berlarut-larut berbulan-bulan.
Jika Anda tidak memiliki waktu untuk mengurus proses birokrasi dan teknis yang rumit ini, percayakan sepenuhnya kepada Jasa Pengurusan PBG dari AdminKita. Tim konsultan arsitektur dan ahli administratif kami siap memberikan layanan menyeluruh sepertii:
- Survei pengukuran fisik bangunan lapangan langsung oleh tim drafter berpengalaman.
- Penyusunan gambar teknis As-Built Drawing (Arsitektur, Struktur, dan MEP) berstandar Dinas PUPR.
- Kajian teknis keandalan bangunan oleh tenaga ahli bersertifikat kompetensi (SKA / SKK resmi).
- Pendampingan sidang konsultasi TPA/TPT di SIMBG hingga Surat Keputusan PBG dan SLF terbit resmi.
Dengan pengalaman menangani perizinan ratusan gedung di berbagai kota di Indonesia, tim profesional AdminKita memastikan proses legalisasi bangunan Anda berjalan cepat, legal, dan tanpa repot.
Konsultasikan kondisi bangunan Anda bersama Tim AdminKita secara GRATIS sekarang juga. Klik tombol di bawah ini untuk terhubung langsung dengan konsultan perizinan kami!
